Vendere Casa

Vendere casa è diventato abbastanza difficile in seguito alla crisi del 2007/2008, anche se ultimamente il mercato immobiliare sta lentamente, ma progressivamente, rialzando la testa.

Questo non significa che tutti gli immobili possono essere venduti in poco tempo e al prezzo migliore, per il venditore, ma sicuramente è possibile concludere la vendita in un tempo ragionevolmente breve e ad un prezzo vantaggioso.

Le norme che regolano le compravendite immobiliari, possono subire modifiche di anno in anno, dunque per un privato diventa molto difficile rimanere aggiornato, ecco perché se non vuoi affidarti ad un’agenzia, l’alternativa più economica è quella di acquistare un manuale aggiornato alle ultime normative.

Vendere casa non è semplice come molti possono pensare, ma è possibile se seguirai i passaggi corretti; per questo motivo ho deciso di riassumere i punti principali che ti aiuteranno a concludere la vendita.

Vendere casa senza agenzia è il primo pensiero che molti proprietari hanno, risparmiare qualche migliaia di euro fa comodo a molti e anche tu se sei qui ci hai sicuramente pensato.

Tuttavia vendere casa senza agenzia è un grandissimo impegno in termini di tempo, se lavori non sarà facile far combaciare le esigenze tue con quelle del compratore. E’ infatti importante dedicare tutti gli sforzi necessari ad ogni singolo appuntamento.

Vendere casa senza agenzia è possibile ma devi essere a conoscenza di ogni singolo aspetto burocratico, perché potresti incorrere in seri guai; dunque appoggiarsi ad un’agenzia immobiliare sarà anche costoso ma ti garantisce un percorso più preciso e nei tempi corretti.

Prima di vedere le varie fasi necessarie alla vendita del tuo immobile bisogna inquadrare il mercato attuale, perché sicuramente la tua percezione non lo rappresenta appieno. Senza offesa ma devi sapere che la situazione attuale è sicuramente diversa da quel che ti aspetti.

Alcuni dati

Il mercato attuale è fatto di sovrabbondanza di  immobili e quindi chi vuole acquistare ha molta possibilità di scelta, inoltre vuole decidere con calma, solo dopo averne visto molti, per poter fare l’acquisto migliore; ora vediamo un po’ di dati.

Il numero delle transazioni di abitazioni nel 2019 si attesta intorno alle 603.000 unità (fonte: residenziale agenzia entrate – Rapporto immobiliare 2020) mentre l’IMI (Intensità di Mercato Immobiliare) a livello nazionale è  del 1.76% (ovvero 1,76 abitazioni vendute ogni 100 censite in catasto). Questo indice rappresenta il compravenduto rispetto allo stock esistente mentre il valore del 2004 pre-crisi era del 2.76%, quasi il doppio.  Il numero totale delle compravendite immobiliari abitative del 2019 rappresenta circa il 74% del totale venduto nel 2004 che è l’anno di riferimento.

vendere casa

Capisci bene che il mercato immobiliare si è abbastanza ridotto in questi ultimi anni; pur avendo una leggera ripresa siamo molto lontani dai valori pre-crisi, credo sia, a questo punto, inequivocabile.

Credi ancora che vendere casa senza agenzia sia una passeggiata?

Un altro dato che tengo a riportare è il numero di mutui erogato nel 2019 che si attesta quasi a 287000 compravendite, cioè un acquirente su due (circa) si appoggia ad una banca per finanziare l’acquisto della casa. Questi dati devono esserti chiari perché rappresentano la realtà attuale e ti devono far capire che negli ultimi anni c’è stato un grosso cambiamento nel mondo immobiliare.

Vendere casa nel 2022 non è più facile come anni fa ho pensato di darti una mano a stabilire una road-map da seguire per non incorrere in spiacevoli inconvenienti.

Le fasi da seguire:

Stabilire un prezzo di vendita.

Vendere casa è un complesso incastrarsi di eventi, molto spesso, complessi ma se non stabilisci un prezzo corretto di partenza che sia in linea col mercato attuale, tutti i tuoi sforzi successivi saranno inutili e vendere casa sarà impossibile.

Stabilire un prezzo di vendita non è una cosa semplice da fare, non lo è nemmeno per un buon agente immobiliare, figurati per una persona che ha sempre fatto altro nella vita.

Voglio spezzare una lancia a favore delle agenzie immobiliari, sebbene le commissioni da pagare per i loro servizi a volte possono essere ragguardevoli, bisogna ammettere che sono le figure professionali che meglio hanno il polso del mercato, dunque il mio consiglio è di rivolgerti a loro, magari cerca di trattare sulle provvigioni.

Raccogliere i documenti necessari alla vendita.

Il passo successivo è quello di raccogliere tutti i documenti che ti serviranno per fare il compromesso e successivamente il rogito.

Ti dico subito che alcuni di questi sono obbligatori per poter mettere in vendita il tuo immobile, in generale comunque ti consiglio di raccoglierli tutti quanti il prima possibile.

Tutto ciò potrebbe costarti parecchi soldi, da qualche centinaia a qualche migliaia di euro, nella peggiore delle ipotesi, ma prima fai questa cosa e prima risolvi gli eventuali problemi. Tieni presente che sono comunque documenti che devi far avere al notaio prima del rogito, dunque è bene metterli avanti.

Te li voglio elencare rapidamente anche se poi li vedremo nel dettaglio: atto di provenienza dell’immobile (rogito, successione), attestato di prestazione energetica (APE, classificazione energetica dell’immobile redatto da un tecnico abilitato), planimetria catastale (di solito allegata al rogito, in caso contrario è reperibile al catasto), visura ipotecaria (se sei l’unico proprietario potresti anche evitare di farla, visto che dovresti sapere se sull’immobile vi è o meno un’ipoteca), documenti che attestano la regolarità dell’immobile e degli impianti (viene rilasciata da un tecnico abilitato e prevede che vengano sanate le eventuali irregolarità, dunque meglio farne richiesta il prima possibile, questa certificazione è fondamentale e in caso di irregolarità gravi può venire a costare anche qualche migliaia di euro, ma ti servirà fin dai primi appuntamenti, dunque mettiti il cuore in pace, va fatta il prima possibile).

Prendere contatto con un’impresa per valutare una ristrutturazione anche solo parziale.

Ovviamente questa parte è dedicata ad immobili datati, se devi vendere un immobile di recente costruzione che non presenta difetti costruttivi la puoi saltare completamente.

Se invece hai un immobile anni 50-60 o è comunque molto vecchio, anche solo negli impianti è bene che prevedi di prepararti un preventivo di ristrutturazione.

Dovrai cercare un’impresa, magari se la conosci è meglio e dovrai farti fare un preventivo dettagliato, meglio se con i prezzi delle varie voci, per la ristrutturazione.

Così facendo darai ai potenziali clienti, un’idea di massima, degli importi. Molto spesso l’acquirente che cerca immobili da ristrutturare ha già un’idea di massima o addirittura ha già contattato un’impresa, ma se non è così, ti farai trovare pronto a controbattere noiose obiezioni relative a costi di ristrutturazione elevati.

Ti consiglio di non farti fare preventivi molto striminziti e nemmeno stratosferici ovviamente, cerca di stare nel mezzo con finiture di media qualità così da non far scappare nessuno.

Fare home staging per presentare meglio l’immobile.

Punti di forza e difetti dell’immobile.

Quale strategia pubblicitaria usare.

Come fissare gli appuntamenti di vendita.

Cercare un notaio per una consulenza.

Le caparre e le condizioni nella vendita.

Clausole sospensive.

Come fare un compromesso di vendita.

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